Het kopen van een huis in Portugal: wat je moet weten. Dromen van een huis in Portugal? Of je nu op zoek bent naar een vakantiehuis, een investering of een permanente verhuizing, het kopen van een huis in Portugal verloopt anders dan in Nederland of België. In deze blog bespreken we de belangrijkste spelers in het proces – de makelaar, de notaris en de advocaat – en de cruciale documenten die je nodig hebt.
De rol van de makelaar
In Portugal is de makelaar (“imobiliária”) vaak de eerste partij waarmee je in contact komt. Een groot verschil met Nederland en België is dat makelaars in Portugal doorgaans de verkoper vertegenwoordigen en betaald worden door de verkoper. Dit betekent dat hun prioriteit ligt bij het verkopen van het pand, niet per se bij het beschermen van de koper.
Daarom is het verstandig om als koper ook een onafhankelijke makelaar of aankoopadviseur in te schakelen. Een goede makelaar helpt bij het vinden van een woning, onderhandelen over de prijs en begeleiden door het proces, maar het blijft belangrijk om zelf goed geïnformeerd te zijn.
De rol van de advocaat
In Nederland en België verloopt een aankoop grotendeels via de notaris, maar in Portugal speelt de advocaat (“advogado”) een cruciale rol. Een advocaat controleert of de woning juridisch in orde is, of er geen schulden op rusten en of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is. Dit is belangrijk, want in Portugal kunnen schulden op een huis blijven rusten, zelfs na verkoop.
Een advocaat helpt ook bij het opstellen van het voorlopige koopcontract (“Contrato de Promessa de Compra e Venda”), waarin de voorwaarden van de verkoop worden vastgelegd. Bij ondertekening van dit contract wordt meestal een aanbetaling van 10% tot 30% van de koopsom gevraagd.
De rol van de notaris
De notaris (“notário”) in Portugal heeft een andere functie dan in Nederland en België. In plaats van actief de koopovereenkomst te controleren, fungeert de notaris vooral als een onafhankelijke getuige bij de ondertekening van de akte (“Escritura Pública de Compra e Venda”).
Het is dus niet de taak van de notaris om te controleren of alle documenten correct zijn – dat is de verantwoordelijkheid van de advocaat. De uiteindelijke eigendomsoverdracht vindt plaats bij de notaris, waarna de woning officieel op naam van de koper wordt geregistreerd.
Belangrijke documenten
Bij de aankoop van een huis in Portugal zijn er verschillende documenten die je nodig hebt:
- NIF (Número de Identificação Fiscal): Dit is je fiscaal nummer en essentieel voor elke transactie in Portugal.
- Caderneta Predial: Een document uit het kadaster waarin de officiële kenmerken en eigendom van het pand vermeld staan.
- Certidão Permanente: Een bewijs uit het eigendomsregister dat laat zien wie de eigenaar is en of er schulden op het pand rusten.
- Licença de Utilização: De gebruiksvergunning die aangeeft waarvoor het pand bestemd is (bijvoorbeeld wonen of commercieel gebruik).
- Ficha Técnica de Habitação: Een technisch dossier van de woning met bouwdetails (voor panden gebouwd na 2004).
- Contrato de Promessa de Compra e Venda: Het voorlopige koopcontract waarin de voorwaarden worden vastgelegd.
- Escritura Pública de Compra e Venda: De definitieve koopakte, ondertekend bij de notaris.
Verschillen met Nederland en België
- Schulden blijven aan de woning gekoppeld: In Nederland en België blijven schulden bij de verkoper, maar in Portugal kunnen ze overgaan op de nieuwe eigenaar als deze niet goed gecontroleerd worden.
- Notaris heeft een beperktere rol: De notaris controleert de koop niet inhoudelijk, dat is de taak van de advocaat.
- Aanbetalingen zijn bindend: Als de koper zich terugtrekt na het tekenen van het voorlopige koopcontract, kan hij zijn aanbetaling verliezen. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij vaak het dubbele bedrag terugbetalen.
- Belasting en kosten: In Portugal betaal je overdrachtsbelasting (IMT), zegelrecht (Imposto de Selo) en notariskosten. De totale kosten liggen doorgaans tussen de 6% en 8% van de aankoopprijs.
Sites om op huizenjacht in Portugal te gaan:
– imovirtual.com
– idealista.pt
– casaSapo.pt
– casafari.com (betaalde site)
– green-acres.pt
– casayes.pt
– Supercasa.pt
– pureportugal.co.uk
– huisenaanbod.nl
Makelaars in Portugal:
– IAD
– Century21
– MaisConsultores
– SI Imobiliária
– ERA
– REMAX
– KellerWilliams
Bovenstaande zijn de bekende grote namen die je in heel Portugal ziet, daarnaast kom je in elke regio ook regionale makelaars tegen.
Conclusie
Het kopen van een huis in Portugal is een spannende stap en vereist een zorgvuldige aanpak. De rol van de makelaar, advocaat en notaris verschilt van wat je gewend bent in Nederland of België, en een grondige controle van documenten is essentieel. Met de juiste voorbereiding en begeleiding kun je met een gerust hart genieten van je nieuwe Portugese woning!
Wist je dat ik in Midden-Portugal ook bezichtigingen samen met of voor jou kan uitvoeren?
Sabine woont samen met haar Portugese man en zoon Sem (12) sinds 2018 in Portugal. Eerst runden zij de succesvolle B&B Quinta do Rio Alva, inmiddels helpt Sabine gezinnen die emigreren naar Portugal met haar bedrijf Sabine Kolken Consultancy. Wil je meer weten over het emigratieproces naar Portugal, volg dan deze maandelijkse blogs. Je kunt Sabine ook volgen op Facebook en/of Instagram.
